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不動産事業部でご紹介した中古物件を購入後に設計事業部にてリノベーション提案を行い、物件の現状を把握して問題点を解決するために構造耐震補強や断熱材重点による住環境の向上だけでなく新たな空間へと生まれ変わる過程をご紹介します。                     設計事業部へのお問い合わせはこちらまでお願い致します。➡

RRR - Recommended Renovation of the Residence -

2018.04.11

帝塚山の家 小規模改築終了

帝塚山の家、小規模改築工事も無事終了しました。
住まい手に不動産事業部から紹介した不動産です。
購入後に小規模なプランニング変更をおこない
機能と空間性向上を実践しました。

玄関前の庭は以前はあまり活用されることなく
勝手口があっても室内とは切り離された状態でしたが
この部分に15㎡のデッキテラスを新設して
一部に物干しを新設しています。



before


既存はリビングとキッチンが区切られていましたが、
開口部を大きく取り、部屋を繋げて視線が広がり開放感が増しました。

before


デッキに繋がる開口部に取り替えて、室内と庭を繋げました。
庭に繋がる動線だけでなく、光と風通しが良くなりました。
洗濯機置き場に食器棚を造作して、キッチンの機能性向上と
洗濯機置き場の位置を変えて、見え方もスッキリしました。

before


キッチンとリビングの開口部が大きくなり開放性と
南側の庭からの風通しも良くなりました。

before


2階の洋室1室をにトイレとクローゼットと洋室に分割しました。

before


古家でしたが、住まい手には見方を変えると気付かない利点が
多数ある事や小規模の改築をおこなえば、新しい空間に
生まれ変わる可能性を提案し、素直に受け入れてもらい
出来たプロジェクトでした。
短期間でしたが、現場の職人さん達の尽力あり終了です。感謝。


ストック・リアルエステートは箕面市・池田市・吹田市・豊中市の北摂エリアの
土地・戸建・マンションの不動産物件情報をご紹介しています。

ストック建築設計事務所では不動産購入後の設計相談を承っております。

2018.03.17

帝塚山の家 庭をつなげる

帝塚山の家 土地と古家の見逃されていた部分を
小改築に伴うプラン変更で積極的に活用して
機能性、空間性を向上しています。


玄関前の庭は以前はあまり活用されることなく
勝手口があっても室内とは切り離された状態でした。


この部分に15㎡のデッキテラスを新設して
一部に物干しを新設しています。


デッキに繋がる開口部に取り替えて、室内と庭を繋げました。
庭に繋がる動線だけでなく、光と風通しが良くなりました。

デッキテラスを新設した庭には隣家からの窓が無く、
落ち着いた環境で、ベンチを置いて読書やBBQなど
アウターリビングとしての新たな利用が期待できます。


ストック・リアルエステートは箕面市・池田市・吹田市・豊中市の北摂エリアの
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2018.02.28

現場に届いた支給材

箕面市桜の家Renovation の工事状況です。
工程は前後していますが、現場に届いた支給材について。

私の設計では施工側で手配するには手間が掛かる材料は
供給する業者に私が代理で必要数量を発注して現場に
納材してもらう分離発注をおこなっています。

支給した材料は、住まい手と分離発注を請け負った業者との
直接の支払いになるので、中間マージンが掛らず適正な
価格での提供がおこなわれます。
施工側も材料を仕入れる必要がないので、その分の諸経費が
必要なくなり工事費の圧縮ができます。


造作材は奈良吉野材です。担当はウッドベース


フローリングはカバザクラです。担当は山王


フィルム式電気床暖房は供給先が東亜電機工業社。
製品支給のみで取り付けは現場職人さん。

それとは別に現場大工さんの提案で、キッチンなどの水廻りは
「ヤフオク」で住まい手が直接購入して現場支給しています。
取り付けは大工さんが行っています。
写真のシステムキッチンは住宅展示場の新製品との入替処分品。
国産メーカー品のL=2,700の食洗機付きで定価の1/6の価格です。

今回は支給材でも新たな経験をしました。

工事も佳境を迎えますが現場状況を見学してもらう事が
できますので、ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。


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2018.02.21

階段の向きを変える

箕面市桜の家Renovation  の工事状況です。
プランニングの変更に伴い階段の向きを変えています。
既存の階段は踏面(足を乗せる部分)が浅く、蹴上(一段の高さ)が
高く、踊り場も狭くて回り階段のゆとりのないものでした。


既存階段の始まりが車庫に出てきて置くまで車を入れにくく、
玄関側への引き戸も頭が当たる高さしかありませんでした。


中2階前にある踊り場が狭く回り階段でした。


2階の階段を上り切ったところです。

今回は不便な部分を解消するために下記写真のように
作り替えました。


階段の上り始めを左側に変更することによって、階段は
車庫側に出ますが、奥の壁まで後退し、出入りする際も
頭を下げる必要のない高さの引き戸に変更しています。


階段の踏面を深く取り、中2階前の踊り場を広げて、
階段を1段増やすことで蹴上も低くなりました。


2階の上がりきった部分が左から右側に変わりました。
既存は天袋収納が有った部分です。

階段上部にはトップライトも追加になり、日中は照明が
必要なく明るくゆとりのある上りやすい階段になりました。

工事も佳境を迎えましたが現場状況を見学してもらう事が
できますので、ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。


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2018.01.27

帝塚山の家 改築の内容

帝塚山の家 小規模改築が年始から始まっています。
古家は7年前に耐震改修工事をおこなっています。
今回は構造補強はせずに、小規模な改築で住まい手の要望に
機能性向上と土地の特性を活かしたプランニングを提案。


既存のキッチンには洗濯機置き場が見える状態でした。


キッチン内で洗濯機が使えることは合理的ですが、
調理での汚れが飛び散ることも事もあるので、洗濯機置き場を移動しています。
この部分には、造作で食器収納家具を新たに設置。
この後に庭に繋がる掃き出しサッシを追加しています。


2階は10帖の洋室でした。


この洋室奥に洗面・トイレを追加しています。


工事開始2日目にトイレの配管終了。手際よい作業です。


10帖の部屋を奥から、洗面・トイレにクローゼットと4帖の洋室に分割しました。

短期間ですが、内容の濃いプロジェクトです。


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2018.01.23

進む補強

箕面市桜の家Renovation  の工事状況です。
既存家屋の耐力壁量は不足していましたが、
プランニングの変更に伴う構造補強をおこなっています。


既存床下は土のままでした。


防湿シートを敷き込み。地面からの湿気が上がってこない対策です。


コンクリートを打設することによって、床下に湿気が
こもりにくくなります。このあと、防蟻処理をおこなっています。


今回の工事は必要耐力壁の3割増しの補強をおこなっています。
2階にリビング・ダイニング・キッチンを移して、
広がりのある空間へ変更するため既存壁と柱を撤去しています。
柱を抜いた部分の梁を補強しています。


結露により傷んでいた壁下地と柱を撤去して、壁下地をやり替え
柱を入れ替えました。このあと筋違いにプレートを取付けています。

傷んでいた部分を撤去してやり替えと補強が進むごとに
古家の臭いもなくなってきました。
工事中の現場状況を見学してもらう事ができますので、
ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。


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2017.12.25

帝塚山の家 店晒しの不動産

帝塚山の家は売却されるまで時間の掛かった不動産です。
以前の所有者が売却を地元の不動産業者へ相談され、
その業者が販売依頼を受けましたが、
案内どころか問い合わせも無く、時間だけが経過していて
「販売価格を減額しませんか?」との連絡が続くだけでした。
地元業者はその間、状況を所有者に報告していましたが
販売活動や広告打つことには積極的ではなかったようです。

夏過ぎに所有者から、自宅を売りに出しているが
思うように進まないと相談がありました。
内容を説明してもらい地元業者の媒介契約が切れた時点で、
弊社不動産事業部で販売活動をおこなう依頼を受けました。

現地に伺い現状を確認すると、路地状で北向きの古家。
駐車スペースもなく、見た瞬間は私も売却できるか?
自信を持てませんでした。


公道から続く、路地状の突き当りが今回の不動産です。


玄関前には駐車スペースがありません。

役所で土地の調査をしていくと路地は私道(42条2項道路)で
再建築は問題なく可能。築45年の古家ですが、
7年前に耐震改修工事をおこなっていて、耐震の心配はなし。
その際にリフォームもおこない設備も入れ替えていて、
部屋の状態もよく、玄関前にはこのエリアでは無い
大きめの庭がありました。
駐車スペースはありませんが、2路線の電車が使え、駅近。
融資利用でき、住宅ローン減税が適用される物件だと分かりました。

現状の良いところをアピールして、そこに少し手を加えるだけで
見違えるほど変わる可能性があることをチラシにまとめ、
広告を打ちオープンハウスを実施。
数組の来場があり、購入申し込みを受け、所有者も合意。
依頼を受けて1ヶ月で無事、契約へとなりました。

地元業者が積極的な販売活動をなおざりにしていたのは
私も現地を見た時には理解できました。
北向き古家で駐車場無しでは、購入検討されているお客さんに
紹介しても売れないと、業者の長年の経験による対応だったと思います。

今回と同じような不動産はたくさんあります。
そのような不動産でも現地確認すると、良い部分を発見できます。
中古物件を購入してそのまま利用では、条件が限られますが
周辺の環境が良ければ、少し手を入れるだけで劇的に
不動産の価値が向上する可能性もあります。

売却がおもうように進まない所有者の方、古家でも可能性に
興味をお持ちの方は弊社不動産事業部へご相談を!


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2017.12.16

屋根を葺き替える

箕面市桜の家Renovation の工事状況です。
大工さんは天気をみながら外部、内部の解体と
補強をコツコツと進めています。

既存家屋の屋根は瓦葺きでした。
プラン変更に伴い、瓦を撤去して板金に葺き替えています。
瓦を撤去することにより、屋根重量が軽減され
構造補強にも有利に働いています。


瓦を撤去後に既存野地板の上に薄べニアを張りました。
野地板の隙間が多く、既存野地板が仕上げになるため大工さんが
隙間が気にならないように気を利かしてくれました。


薄べニアの上には透湿シートを張り、垂木を流して
その上に断熱材を隙間なく敷き込んでいます。
屋根は外断熱になるので、熱気が室内に届きにくくなっています。


断熱材を敷き込んだ後、野地合板にアスファルトルーフィングを張り
新たに板金に葺き変えています。下地にはルーフィングと透湿シートが
あり2重の防水対策を施しています。棟部分には通気層の出口があります。


屋根の通気層の空気の入口は軒先になります。
写真の断熱材と野地合板の隙間が通気層になり、棟部分から
空気が抜けるようになっています。屋根面に熱気が溜まりません。


棟換気の板金も取り付き、屋根工事は終了。

古家には瓦下には断熱材がなく、2階は暑く、寒い部屋でしたが、
屋根を葺き替えることによって、断熱性能、耐震が向上しました。

古家の補強方法やプランニングの変化など随時、
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ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。


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2017.12.02

帝塚山の家 小規模改築が始まります。

帝塚山の家、小規模改築が始まります。
住まい手に不動産事業部にて中古住宅を紹介し、
購入後に小規模なプランニング変更により
埋もれていた不動産の評価を一変する再利用を提案します。


既存は築45年の木造2階建て5DKの住宅です。


内部は手入れされていて良い状態で、利用する部分が多く
小規模な改築で問題は解消されます。


このエリア内では希少な大きさの庭を積極的に利用する予定です。


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2017.11.23

現状の把握

箕面市桜の家Renovation 9月末から始まった工事ですが、
今年は雨が多く、解体工事が予定通り進まず、
大工さんも解体しては、穴の開いたところを雨養生と
悪戦苦闘しながらの作業です。

今回の工事は古家を利用した耐震、断熱補強に
ロケーションを活かした空間への刷新です。
プランニング前に屋根裏や床下の覗ける範囲で、
断熱材が不足していることは分かっていました。
構造に関しては小屋組みがしっかりしていたことや
床下も湿気が無く乾燥していたので、
見た目に劣化した部分は分かりませんでした。

解体して内壁を剥がしていくと、構造の問題がある部分が
分かってきました。築40年の建物ですが室内はそのままでも
利用できるほど状態が良かったのですが、
途中で改築をおこなっていて、その部分が問題でした。


写真は2階の小屋丸太を受けてる柱の横にある追加した窓が
筋違いを部分撤去して耐力壁を無視しています。


上の写真の真下になる1階分になります。
2階の小屋丸太を受けている柱の荷重が1階に伝わるので
真下の柱は基礎で荷重を受けるために必要な役割が
この部分も改築により、換気口を追加して、柱を部分撤去。
屋根からの荷重が基礎に伝わらず、構造が不安定な状態でした。
しかも、壁からの雨漏りもあり、壁下地も傷んでいました。


この柱部分にガス配管を通していて隙間は新聞紙を詰めて
いるだけで、いい加減な施工でした。

その他にも、構造的に不安な部分はありましたが、
痛みや取り換える必要があるほどの劣化は見つかりませんでした。
スケルトンリノベーションの良いところは、経年変化による
劣化している部分を把握でき、人間の体に例えるならば
外科手術を施すことで、その部分を再生することが可能です。
使える部分が多いほど、工事費の総コストを抑えられます。

工事中の補強方法など報告していきます。
竣工までの間に、現場の状況を見学してもらう事ができますので、
ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。


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