不動産事業部でご紹介した中古物件を購入後に設計事業部にてリノベーション提案を行い、物件の現状を把握して問題点を解決するために構造耐震補強や断熱材重点による住環境の向上だけでなく新たな空間へと生まれ変わる過程をご紹介します。                     設計事業部へのお問い合わせはこちらまでお願い致します。➡

RRR - Recommended Renovation of the Residence -

#001 箕面桜の家

2019.04.27

箕面桜の家Renovation 竣工

箕面市桜の家Renovation ですが竣工して一年が経ちました。
工期は予定より大幅に延びましたが、大工さん含め現場の職人さん達の
丁寧な仕事のお陰で厳しい予算でも良い住まいを引き渡せました。

和風の古家から生まれ変わまりました。






2階にあった3つの個室の壁と天井を取り払い、一つの空間の中にLDKの機能を
移しています。北向きで暗かった間取りは日中は照明が必要なくなり、
断熱性も高めた為、寒い時季でも快適に過せます。



階段の向きを変えることにより、中2階も繋がった空間になりました。
小窓は中2階のロフトになります。


今回の箕面市桜の家は、築40年で北向きの古家で不動産業者は
販売活動も案内もしない物件でしたが、古家としての見方だけでなく
周辺のロケーションを活かして、プラン変更に伴う構造補強に
断熱性能の向上などおこなえば、劇的に生まれ変わる空間の事例です。

古家であっても可能性は限りなくあります。
思い描いた空間を手に入れたいと思われたらご相談下さい。
じっくりと時間を掛けてお手伝いします。ご連絡お待ちしております。


ストック・リアルエステートは箕面市・池田市・吹田市・豊中市の北摂エリアの
土地・戸建・マンションの不動産物件情報をご紹介しています。

ストック建築設計事務所では不動産購入後の設計相談を承っております。

2018.02.28

現場に届いた支給材

箕面市桜の家Renovation の工事状況です。
工程は前後していますが、現場に届いた支給材について。

私の設計では施工側で手配するには手間が掛かる材料は
供給する業者に私が代理で必要数量を発注して現場に
納材してもらう分離発注をおこなっています。

支給した材料は、住まい手と分離発注を請け負った業者との
直接の支払いになるので、中間マージンが掛らず適正な
価格での提供がおこなわれます。
施工側も材料を仕入れる必要がないので、その分の諸経費が
必要なくなり工事費の圧縮ができます。


造作材は奈良吉野材です。担当はウッドベース


フローリングはカバザクラです。担当は山王


フィルム式電気床暖房は供給先が東亜電機工業社。
製品支給のみで取り付けは現場職人さん。

それとは別に現場大工さんの提案で、キッチンなどの水廻りは
「ヤフオク」で住まい手が直接購入して現場支給しています。
取り付けは大工さんが行っています。
写真のシステムキッチンは住宅展示場の新製品との入替処分品。
国産メーカー品のL=2,700の食洗機付きで定価の1/6の価格です。

今回は支給材でも新たな経験をしました。

工事も佳境を迎えますが現場状況を見学してもらう事が
できますので、ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。


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2018.02.21

階段の向きを変える

箕面市桜の家Renovation  の工事状況です。
プランニングの変更に伴い階段の向きを変えています。
既存の階段は踏面(足を乗せる部分)が浅く、蹴上(一段の高さ)が
高く、踊り場も狭くて回り階段のゆとりのないものでした。


既存階段の始まりが車庫に出てきて置くまで車を入れにくく、
玄関側への引き戸も頭が当たる高さしかありませんでした。


中2階前にある踊り場が狭く回り階段でした。


2階の階段を上り切ったところです。

今回は不便な部分を解消するために下記写真のように
作り替えました。


階段の上り始めを左側に変更することによって、階段は
車庫側に出ますが、奥の壁まで後退し、出入りする際も
頭を下げる必要のない高さの引き戸に変更しています。


階段の踏面を深く取り、中2階前の踊り場を広げて、
階段を1段増やすことで蹴上も低くなりました。


2階の上がりきった部分が左から右側に変わりました。
既存は天袋収納が有った部分です。

階段上部にはトップライトも追加になり、日中は照明が
必要なく明るくゆとりのある上りやすい階段になりました。

工事も佳境を迎えましたが現場状況を見学してもらう事が
できますので、ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。


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2018.01.23

進む補強

箕面市桜の家Renovation  の工事状況です。
既存家屋の耐力壁量は不足していましたが、
プランニングの変更に伴う構造補強をおこなっています。


既存床下は土のままでした。


防湿シートを敷き込み。地面からの湿気が上がってこない対策です。


コンクリートを打設することによって、床下に湿気が
こもりにくくなります。このあと、防蟻処理をおこなっています。


今回の工事は必要耐力壁の3割増しの補強をおこなっています。
2階にリビング・ダイニング・キッチンを移して、
広がりのある空間へ変更するため既存壁と柱を撤去しています。
柱を抜いた部分の梁を補強しています。


結露により傷んでいた壁下地と柱を撤去して、壁下地をやり替え
柱を入れ替えました。このあと筋違いにプレートを取付けています。

傷んでいた部分を撤去してやり替えと補強が進むごとに
古家の臭いもなくなってきました。
工事中の現場状況を見学してもらう事ができますので、
ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。


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2017.12.16

屋根を葺き替える

箕面市桜の家Renovation の工事状況です。
大工さんは天気をみながら外部、内部の解体と
補強をコツコツと進めています。

既存家屋の屋根は瓦葺きでした。
プラン変更に伴い、瓦を撤去して板金に葺き替えています。
瓦を撤去することにより、屋根重量が軽減され
構造補強にも有利に働いています。


瓦を撤去後に既存野地板の上に薄べニアを張りました。
野地板の隙間が多く、既存野地板が仕上げになるため大工さんが
隙間が気にならないように気を利かしてくれました。


薄べニアの上には透湿シートを張り、垂木を流して
その上に断熱材を隙間なく敷き込んでいます。
屋根は外断熱になるので、熱気が室内に届きにくくなっています。


断熱材を敷き込んだ後、野地合板にアスファルトルーフィングを張り
新たに板金に葺き変えています。下地にはルーフィングと透湿シートが
あり2重の防水対策を施しています。棟部分には通気層の出口があります。


屋根の通気層の空気の入口は軒先になります。
写真の断熱材と野地合板の隙間が通気層になり、棟部分から
空気が抜けるようになっています。屋根面に熱気が溜まりません。


棟換気の板金も取り付き、屋根工事は終了。

古家には瓦下には断熱材がなく、2階は暑く、寒い部屋でしたが、
屋根を葺き替えることによって、断熱性能、耐震が向上しました。

古家の補強方法やプランニングの変化など随時、
現場の状況を見学してもらう事ができますので、
ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。


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2017.11.23

現状の把握

箕面市桜の家Renovation 9月末から始まった工事ですが、
今年は雨が多く、解体工事が予定通り進まず、
大工さんも解体しては、穴の開いたところを雨養生と
悪戦苦闘しながらの作業です。

今回の工事は古家を利用した耐震、断熱補強に
ロケーションを活かした空間への刷新です。
プランニング前に屋根裏や床下の覗ける範囲で、
断熱材が不足していることは分かっていました。
構造に関しては小屋組みがしっかりしていたことや
床下も湿気が無く乾燥していたので、
見た目に劣化した部分は分かりませんでした。

解体して内壁を剥がしていくと、構造の問題がある部分が
分かってきました。築40年の建物ですが室内はそのままでも
利用できるほど状態が良かったのですが、
途中で改築をおこなっていて、その部分が問題でした。


写真は2階の小屋丸太を受けてる柱の横にある追加した窓が
筋違いを部分撤去して耐力壁を無視しています。


上の写真の真下になる1階分になります。
2階の小屋丸太を受けている柱の荷重が1階に伝わるので
真下の柱は基礎で荷重を受けるために必要な役割が
この部分も改築により、換気口を追加して、柱を部分撤去。
屋根からの荷重が基礎に伝わらず、構造が不安定な状態でした。
しかも、壁からの雨漏りもあり、壁下地も傷んでいました。


この柱部分にガス配管を通していて隙間は新聞紙を詰めて
いるだけで、いい加減な施工でした。

その他にも、構造的に不安な部分はありましたが、
痛みや取り換える必要があるほどの劣化は見つかりませんでした。
スケルトンリノベーションの良いところは、経年変化による
劣化している部分を把握でき、人間の体に例えるならば
外科手術を施すことで、その部分を再生することが可能です。
使える部分が多いほど、工事費の総コストを抑えられます。

工事中の補強方法など報告していきます。
竣工までの間に、現場の状況を見学してもらう事ができますので、
ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。


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2017.11.07

工事請負契約

箕面市桜の家renovation 予算調整の悪戦苦闘が続きましたが
無事、工事請負工事が締結でき、いよいよ工事スタート。

プレゼンテーションでの概算予算ではオーバーしていて
実施設計に入る前から工務店数社へ概算見積もりを
依頼しましたが、どこからも私の概算より高い返答でした。
見積内訳を確認しても飛び抜けて高い工種項目もなく、
全体を合計して諸経費に消費税を合わすと、予算越え。

普段から分離発注での材料支給をおこなっているので、
工種別に分離発注での直営に私が現場監督で工程監理やるかぁ~
と思ったのですが。時間拘束を考えれば無理・・・

もう一度、工務店の見積もり内容から予算を削れるか、
建物の規模、予算を見直すと、可能性を見つけました。
建設業の許可がなくても請負できる物件!
早速、知人の大工さんに相談したところ、現場へ来てくれ
工事内容、予算、工期を説明すると、出来ると思うとの返答。

住まい手に予算内で要望を実現するために、工務店でなく
大工さんに今回の工事を依頼してもよいか相談すると
了承してもらい、実施設計へ進み、大工さんから見積提出を受け
内容は合意。6月下旬から始まった3ヶ月間の設計期間も終了。

年明けの竣工を目標に工事が始まります。
古家を利用したrenovationです。現状、補強方法など
竣工までの間に、現場の状況を見学してもらう事ができますので、
ご興味のある方は、ご連絡お待ちしております。


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2017.09.27

プレゼンテーション

今回は不動産探しから相談スタート。
総予算額からリノベーション費用を見込んで、
残りから購入可能な不動産物件を紹介する流れでした。

不動産購入の決済後に新しい住まいへの要望書を受取り
プランニングに取り掛かりました。

外壁塗り替えに水廻りや部屋のクロス貼り替えだけなら
リフォーム専門業者に依頼する方が安く収まります。
周辺環境を活かすこともなく、古家を手直しして使うだけ。
築浅な物件ならば、よい場合もありますが、
今回は古家を購入されているので、耐震、断熱が
不足しているのは明らかだったので、まずは不足している
部分の補強をおこない、ロケーションを活かした
プランニングを提案しました。

プラン、建築模型、概算予算書に引き渡しまでのスケジュール表が
プレゼンテーション資料になります。



予算を把握していたにも関わらず、私の概算予算ではオーバー!
空間を損なわずにコスト削減しリノベーションが実現できるか
設計打合せを重ねていきます。


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2017.08.30

不動産売買契約

気に入った不動産を見つけ、買付証明(購入申込書)の条件に
売主が合意すれば不動産売買契約へと進みます。不動産会社は
契約日時や場所を売主、買主のスケジュールを確認して調整します。
買主には当日持参してもらう現金、印鑑や身分証明証など
必要な物を伝えます。

同時に契約書を作成するにあたり不動産購入資金の内訳として、
手付金の金額、現金購入もしくは融資利用や特約事項の有無などを
まとめ契約書へ記載していきます。(事前に買付証明で伝えます)

売買契約締結前に宅建業法では重要事項説明を行う義務があり、
内容は購入額や取引き条件に不動産の表示、用途地域、
状況などと登記簿、測量図面に補足事項などが添付されています。
取引条件、購入額は契約書と同じ内容となっています。

重要事項説明書の読み上げの次に続いて契約書の読み上げが終わると、
不動産担当者が立会い、売主、買主に書類に記名、押印をしてもらい
買主から売主へ手付金を渡して、売買契約が締結します。
不動産会社へも仲介手数料の報酬半金を預けます。

売買契約締結だけで、不動産が買主の物になるのではなく、
所有権移転登記と同時に残金の決済が終わって完了になります。
契約時に売主、買主で決済日時と場所を決めます。
融資利用があれば、契約翌日には事前申し込み→銀行承認→本申込み
銀行融資実行日を確認しておく必要があります。(実行まで約1ヶ月)

場所は現金決済でも銀行になることがほとんどです。
買主が利用する銀行の支店に売主が来てもらうことになります。
その時は不動産会社担当者に司法書士も立会いになります。
司法書士から登記の説明が終わると、不動産購入残金を買主から
売主へ送金や、固定資産税、司法書士報酬、仲介手数料半金、
火災保険など清算が終われば、決済終了。
司法書士は登記手続きをおこなうため法務局へ向かいます。
そのため決済は平日の午前中になります。



以上が不動産の物件探しから購入、決済になります。
いよいよリノベーションの設計打合せへ進みます。


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2017.08.02

不動産を買う

不動産を探して、気に入った物件が見つかると次は
購入の意思表示。この流れになります。最初のハードルです。

不動産を買う方は、予算を決めて物件探しをしているので
予算に近い物件が見つかると、内見して条件に合わなければ
次の物件・・・と繰り返し、物件探しを繰り返します。

気に入った物件でも予算オーバーであれば購入できませんが
物件価格が下がると購入可能になる場合は、
減額希望額を購入意志表示として売主に伝えます。
買主として購入申し込み書または買付証明といわれる書類です。

売主は買主から届いた申込書の金額や条件を確認して、
売却すべきか断るかを検討します。
売主の売却金額で申し込みが入れば断る理由はありません。
しかし殆どの場合は、減額交渉が入ります。

そもそも不動産の価格は誰が決めているのか?
土地の公示価格や路線価は目安にはなりますが、
実際の取り引き金額とは違いが多くあります。
不動産は同じ物が多い商品でなく、土地の大きさ、
方位周辺環境など同じものが無いためです。

売主は不動産を売却するために不動産業者へ相談します。
担当営業マンは、現状周辺の成約金額を基に予想額を説明します。
処分するこだわりが無ければ、売主は業者にお任せです。
しかし業者任せはレアケース。不動産を処分する理由があるからです。
売主はより高く売却、買主はできる限り安く購入を希望します。

売主が周辺相場より高い金額でも、希望額でなければ
売却しない場合は不動産価格は、売主の金額なります。
何年も同じ金額で販売している物件は沢山有ります。

相場より高くても、その不動産を購入したい買主は
売主の金額で申し込むことになりますが、
商業地でなく住む事を目的にしている、住宅地では
売主、買主のお互いの意思確認で良いかたちでまとまり
売買契約へと進んでいきます。
不動産の価格は双方の納得での結果になります。

不動産の買主は、大幅減額交渉は売主には良い印象は与えません。
売主も売却開始すぐなので、減額不可の返答は売り時を逃します。
このあたりを、どちらの心象も調整することが不動産会社の役目です。


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2017.07.14

不動産物件の探し方

不動産物件を探す方法。
以前は地元の不動産業者に訪ねての物件紹介が一般的でした。
最近は殆どの方々がインターネットを使って不動産サイトで
希望エリア、予算、間取りなどを検索されています。
内容も分かりやすくまとめられていて、情報としては十分です。

不動産サイトの物件情報の基はどこにあるかですが、
この情報は不動産流通機構(レインズ)に情報公開されています。
レインズは不動産事業者しか閲覧することはできません。
売却、賃貸募集物件は所有者から依頼を受けると登録する必要があり、
情報公開されている物件は不動産事業者であれば、
原則は全国どこでも不動産取引が可能です。

不動サイトにはレインズの情報が殆ど紹介されているのですが
中には広告一切不可物件や反響が無くて不動産サイトに
紹介されていない物件も少なからずあります。

そもそも私が不動産事業を設立した経緯ですが、ユーザーが
望まれている物件が取引されている事が少ないためです。
不動産には膨大な情報が有るにも拘らず取引されている物件は
ありきたりな物件が殆どで、実際は不動産業者自身が売り易い
物件しかユーザーに対して紹介していない事が原因です。

不動産には同じ物件は無く、それぞれに特徴があり
土地であれば変形地や傾斜地と平坦で正方形に近い土地と
比較すれば、建築物を建てるための工夫が必要です。
中古戸建でも築浅と築古では建物の経年変化による劣化や
構造耐震、断熱性能や耐久性の問題点を的確に把握し
説明する事ができないために、取引後に業者自身が
リスクを取らなくてもよい物件がユーザーにも問題が
おきない物件として取引がおこなわれています。

弊社不動産事業部の情報もレインズを基にして、
車で15分以内の距離で私の目線で、埋もれ掛かっていても
手を加えれば新たな価値が加わる可能性があるものを紹介しています。

今回の箕面市桜の家も、住まい手の希望とは外れていましたが
現地を確認してもらい、手を加えれば部屋から見えるロケーションを
最大限に活かせる物件として紹介し、計画が始まりました。

不動産サイトでは、物件情報として内容はまとまっていますが、
隣地どうなっているか、土地、建物状況は問題ないかまでは分かりません。
大手不動産会社や地元不動産の営業マンは物件の金額、間取りは
把握できていて、ローンが通せるかまでは詳しいですが
建てる、再利用のノウハウまでは、アドバイスはできません。
不動産を買うだけであれば、サイトの情報で十分です。
思い描いた空間を手に入れたいと思われたらご相談下さい。
じっくりと時間を掛けてお手伝いします。ご連絡お待ちしております。


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2017.06.28

箕面桜の家Renovation 始まります。

既存の中古戸建は箕面市桜の築40年の木造2階建て4LDKの間取りです。


内部の状態は良く、そのまま利用することも可能でした。


中2階にある和室です。その下に車庫がありました。


既存住宅の経年による現状把握と住まい手の要望を形にしていきます。


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